В чем разница между инвестициями в недвижимость Германии и России

в избранное
Чтобы совершить финансово выгодное инвестирование, важно не только найти профессиональную компанию, которая будет вести твои дела, но и выбрать актуальную сферу вложения. Одной из них является инвестирование в зарубежную недвижимость. Оно имеет ряд отличий и нюансов, делающих его непохожим на то, что мы привыкли видеть на рынке российской недвижимости. Мы решили узнать больше об особенностях инвестирования в недвижимость Германии, а помог нам в этом директор агенства по недвижимости RC-Baden Александр Денисов.

Какое основное отличие инвестирования в недвижимость в России и Германии?

Если мы рассматриваем отличие для граждан России, то нужно понимать, что покупка частной недвижимости за границей для многих носит личный характер. Приехать на отдых, пожить на время, провести отпуск. Всё чаще россияне рассматривают недвижимость за рубежом как предмет капиталовложения для получения доходов. На мой взгляд, это более правильный подход.

Важно учесть и особенности менталитета потенциальных инвесторов. Так, например, проблема многих российских инвесторов заключается в том, что они переносят особенности российских реалий на немецкий рынок недвижимости. Если в России человек задумывается о капиталовложении в недвижимость, то в первую очередь его взор устремлён к столице. Сразу после Москвы по накатанной идут Питер, Сочи и далее — города второго уровня, такие как Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар. Все остальные города с населением в 100-150 тысяч человек и тем более 20-30 тысяч инвесторы даже не рассматривают, так как их считают неперспективными с экономической точки зрения.

Узнать больше об услугах агенства →

А разве в Германии не так?

Об этом я и говорю. Важно понимать, что в разных странах есть свои экономические особенности. Российскому инвестору сложно представить, что в небольшом немецком городе с населением в 20 тысяч человек может быть высокий заработок и, соответственно, спрос на недвижимость. Немцы не стремятся перебраться в местную «Москву», то есть в Берлин. Всё в точности наоборот: один из крупнейших мировых концернов программирования SAP находится в небольшом городке Вальдорф, в котором проживает всего 16 тысяч человек. Буквально на днях я смотрел список топовых компаний, и около половины из них находится в городах с населением менее 200 тысяч человек. Соответственно, в таких городах есть работа и вакансии с большой заработной платой для людей с высокими профессиональными навыками.

Но как это поможет увеличить доход?

В условиях финансово кризиса первостепенная задача инвестирования в недвижимость — не столько увеличение, сколько сохранение своих вложений. И для этих целей Германия подходит лучшим образом. Благодаря этому можно вывести первое правило инвестирования, актуальное для желающих приобрести недвижимость в этой стране: не гнаться за самыми крупными городами. Германия — страна с федеративными традициями, где каждая деревня считает себя столицей мира и принимает меры, чтобы соответствовать собственному титулу.

Чтобы минимизировать вероятность финансовых потерь, нужно прежде всего меньше рисковать. На мой взгляд, лучше иметь стабильные 2-3%, получаемые с недвижимости, нежели «обещанные» 8-10%, которые, возможно, приведут к убыткам. Важно понимать, чем выше доходность, тем выше и риски.

Что плохого в том, что люди хотят получить более высокий процент по своим вложением, если он возможен?

Нормальный человек должен понимать, что в стране, где процентные ставки на финансирование жилой недвижимости ориентировочно составляют 1,5-2% в год, никто не сможет без убытков предложить такие высокие проценты. А если и предложит, то это будет обусловлено несколькими важными для вложений обстоятельствами: возможно, недвижимость вскоре будет стоять пустой, либо потребует капитально ремонта, а значит, и дополнительных вложений в два, три или даже пять раз выше инвестируемой суммы.

Как в таком случае выбрать подходящий для инвестиций объект?

Важно учесть, что в Германии есть регионы, как и в любой стране, где происходит определённый отток населения. Я и никто другой не может гарантировать, что эти городки вновь не поднимутся. Исходя из той ситуации, которая есть на данный момент, происходят изменения индустриальной направленности Германии. Обусловлено это тем, что Китай активно перенимает производство, и многие немецкие компании стали закрываться. Соответственно, появляются регионы, в которых та самая высоко квалифицированная рабочая сила остаётся без работы и вынуждена искать вакансии в других городах, а значит, и место жительства.

Если говорить о надёжности вложений, то лидирующие места занимают города университетского типа, в которые происходит приток выпускников вузов. Важно то, что ими могут быть средние по немецким меркам города с населением всего в 20-30 тысяч человек. Учитывая, что Германия — густонаселенная страна, многие города находятся в получасе езды друг от друга, что позволяет работать в одном городе, а жить в другом. При этом разница в стоимости недвижимости в них может отличаться в 2 раза.

Просмотреть другие регионы Германии →

Можете привести конкретный пример?

Наш штаб базируется в городе Фрайбург на юго-западе Германии. Это университетский город с населением порядка 230 тысяч человек. Особого производства здесь нет, это столица курортно-туристического региона. Рядом находятся Швейцария и Франция, а стоимость квадратного метра новостройки составляет в среднем 5-6 тысяч евро. Но в пригороде, удалённом на 20-30 км, стоимость значительно ниже — 3-4 тысячи. Поэтому многие люди, и особенно молодые семьи, обращаются к этому варианту. С точки зрения инфраструктуры и уровня жизни он ничем не хуже самого Фрайбурга, но они экономят почти в два раза. При этом добираться до работы в центр они могут на удобных пригородных электричках или собственном транспорте. Дорога займет всего 20-30 минут.

Как воспользоваться этим в плане инвестиций?

Всё просто. Процентные ставки на недвижимость составляют порядка 1,5-2 процентов годовых. Это очень важный пункт, который обеспечивает дополнительную защиту для того, чтобы не потерять в Германии. Если приобретать квартиру или коммерческую недвижимость с 50% кредитом, то я могу взять две квартиры при том же капиталовложении в пригородном районе. Условно, эти две квартиры стоят 1 миллион евро: 500 тысяч своих и 500 тысяч, взятых в кредит. При этом кредит я взял под 1,5% годовых, а они мне приносят 3,5% годовых.

Этой разницей в 2% я гашу кредит, и эта процентная ставка дана мне на 10 лет, а значит, её не поднимут. За эти 10 лет я выплачу с 500 тысяч как минимум 100 тысяч. Это значит, что даже если цены в Германии упадут на 10% за годы, когда я ею владел, то я не понесу финансовых потерь, потому что я продал за 900 тысяч евро. При этом мой кредит составляет уже 400, потому что 100 я погасил. Получается, я в течение этого срока на свои полмиллиона евро получал 3,5% прибыли.

Если стоимость недвижимости не вырастет и останется такой же, то моя прибыль станет больше на 100 тысяч. И, конечно, я остаюсь в большом плюсе, если цены на недвижимость поднимутся — тогда я имею более высокую прибыль, чем если бы я вложился в один объект. Такой пример наглядно иллюстрирует, что не нужно гнаться за высокой прибыльностью и покупать недвижимость в Берлине. К слову, это один из беднейших федеральных участков, где доход на душу населения далеко не самый высокий в Германии.

Посмотреть примеры недвижимости в Германии →

Звучит заманчиво. С чего начать, чтобы зарабатывать на недвижимости в Германии?

Чтобы вести дела по инвестированию за рубежом, вам нужен партнёр, который знает особенности местного рынка недвижимости и инфраструктуры страны. И нам приятно, что мы можем без зазрений совести рекомендовать себя. У нас высококвалифицированные специалисты, которые разбираются в сфере недвижимости, кредитования и других юридических и экономических направлениях в Германии. Для повышения прибыльности мы рекомендуем использовать низкопроцентное немецкое банковское кредитование. И, пожалуй, главный совет, который я могу дать начинающим инвесторам: стараться сотрудничать с проверенными подрядчиками и компаниям, которые не боятся говорить правду. Ни в коем случае не вестись на запредельные проценты, я уже рассказал, чем это может быть чревато.

RC-Baden — многопрофильное агенство по недвижимости в Германии, которое помогает приобрести недвижимость для личных целей и долгосрочных инвестиций. Специалисты агенства помогут подобрать необходимый объект, помочь в получении ипотечного кредитования, проведут консультацию по инвестициям и страхованию зарубежной недвижимости, а также помогут решить любые вопросы в случае удалённости от недвижимости в Германии.

Инвестировать в недвижимость с RC-Baden GmbH →