Почему именно Израиль
Израиль занимает лидирующие позиции в мировых рейтингах по приросту населения за счет рождаемости. Более того, средняя продолжительность жизни здесь выше 80 лет. Это в совокупности с высоким спросом со стороны иностранцев и небольшой площадью государства делает израильскую недвижимость одной из самых ликвидных и востребованных. Цены на недвижимость за последние десятилетия выросли более чем на 100%, так что данный вариант является лучшим с точки зрения долгосрочных вложений. Перспективы развития сектора недвижимости также обусловлены экономическим ростом страны: появляются отечественные и зарубежные компании, желающие охватить новые рынки сбыта. Это влияет на увеличение спроса на коммерческую недвижимость, что позволяет сдавать объекты в долгосрочную аренду и получать прибыль, сохраняя право собственности.
В какую недвижимость в Израиле лучше вкладываться: в дорогую или более доступную? Чем это обусловлено? Какие ключевые отличия?
Давайте разберемся. Для любого инвестора важно понять чётко цели его инвестиций. Какие они? Сохранить капитал? Приумножить? Или же минимизировать риски и вложить в несколько объектов в разных странах и как дополнительный шаг добавить к этому фондовый рынок? Когда ясна цель, можно делать предложение. Также важно понять, каков объем инвестиций, которые готов вложить инвестор.
Главный момент — это то, что израильская недвижимость является одной из самых дорогих в мире, и это факт. Жилая недвижимость в среднем приносит небольшой доход 3-5% годовых, однако рост рынка вторичной недвижимости, как правило, компенсирует это в долгосрочной перспективе. Пример: хорошая 6-комнатная квартира 2000 года постройки в центре города Ашдод, купленная со вторых рук в 2014 году за 530.000$, сдаётся в аренду за 2400$ в месяц. То есть за 28 800$ в год, следовательно, за 5 лет принесла 144 000$ дохода (5.6%~ годовых). Однако рыночная цена этой же квартиры сегодня составляет 680 000$, а это уже на 150 000$ больше. Следовательно, продав её сейчас, ваш доход составил 294 000$ за 5 лет.
Теперь немного о более солидных инвестициях — коммерческих и офисных помещениях, а также промышленных помещениях, центрах логистики и земельных участках с сельхозназначением. В этом сегменте доходы от сдачи в аренду в среднем от 6% до 9% годовых в зависимости от объекта. Выгоднее всего покупать подобные объекты «на бумаге», то есть на стадии проекта. Ценовой пример готового центра логистики 3000 м² + участок для разгрузки 2000 м² в промзоне в районе города Беер Шева (юг страны) на стадии отделки стоит 6 600 000$. В таких проектах выгоднее всего приобретать землю, проектировать и строить с целью быстрой продажи на стадии возведения проекта, либо для долгосрочной сдачи в аренду.
Но это уже тема для отдельной беседы. Что касается общей рекомендации, то выгоднее вкладывать все же в коммерцию, но это должна быть очень хорошо проверенная локация, и тогда будет минимизирован риск простоя. Важно изучить будущие планы развития этого района, чтобы факторы не повлияли на снижение цены объекта инвестиции. Маленькие офисы сейчас можно купить от 120 000$ и выше. Также важно не забывать о налоге на покупку. В Израиле на жилую недвижимость он составляет 8 % от стоимости, а на коммерческую — 6% от суммы покупки.
Если говорить о рынке недвижимости на 2020-2021 год, каков будет размер прибыли потенциального инвестора?
Исходя из нынешних показателей увеличивающегося спроса на недвижимость в Израиле, а также достаточно низкой процентной ставки, сильных изменений быть не должно. Мы останемся на стабильной тенденции роста цен на вторичку в знакомых нам пределах от 6% до 9% в год.
Как правильно инвестировать
Прежде всего инвестор должен определиться с побочными целями инвестирования: помимо извлечения прибыли, он должен понять, какой тип вложений подходит именно ему. Вложив деньги в частную недвижимость, он сможет использовать жилье в личных целях, сдавать краткосрочную или долгосрочную аренду и ожидать пассивного роста цен на объект. С коммерческой недвижимостью все иначе: она подразумевает долгосрочную аренду и чаще всего узкоспециализирована, из-за чего сложнее использовать ее в альтернативных целях.
Далее необходимо соотнести финансовые возможности с потенциальными объектами. Уже на этом этапе важно определиться, какой вид недвижимости и, соответственно, дохода тебе необходим. Чтобы принять верное решение, тебе нужно изучить рынок недвижимости, коэффициенты спроса и предложения и подобрать выгодное географическое расположение. Должны отметить, что делать это все удаленно очень неудобно. Опираясь на неактуальные данные в сети, ты лишь больше запутаешься и в итоге вложишь средства в не самый выгодный вариант. Чтобы избежать этой ошибки и извлечь максимальную выгоду, необходима консультация специалистов, работающих в сфере местной недвижимости.
В Израиле таковыми является компания Alef Shin Group. Многолетний опыт работы в сегменте недвижимости позволил сотрудникам подробно изучить особенности рынка и расширить спектр оказываемых услуг. На данный момент в них входит: аренда недвижимости, складов и офисов, управление инвестициями, обслуживание активов и управление ими, консультации по различным вопросам, связанным с недвижимостью в Израиле и некоторых других странах. Сотрудники компании не только окажут консалтинговые услуги по выбору направления инвестирования, но и подберут конкретные варианты, удовлетворяющие твои требования.
В какую недвижимость инвестироваться
Какой вариант инвестиций в недвижимость для иностранцев самый оптимальный?
Если мы хотим добиться максимальной доходности, то иностранным инвесторам лучше всего выбрать один из двух вариантов: либо логистические центры (склады, производственные площади или землю под застройку), либо коммерческие помещения, которые можно сдавать в долгосрочную аренду. Во втором случае стоит сделать ставку на помещения, расположенные в центральных частях израильских городов. В таком случае мы сможем получить в среднем 6-7% годовых, в то время как у жилой недвижимости будет всего 3,5-4%. Доход от коммерческой недвижимости будет практически в два раза выше.
Как извлечь максимальную выгоду, инвестирую в дорогую недвижимость?
Максимальную выгоду можно извлечь в центральных районах, ориентированных на элитную недвижимость. В этом случае инвестиция потребует достаточно больших затрат, но ее доходность будет колоссальной.
В каких ценовых пределах рассматривать объекты? Какую доходность они приносят? Какие нюансы могут возникнуть при оформлении?
Если мы говорим о максимальной доходности с элитной недвижимости, то можно рассмотреть какую-нибудь виллу в районе Герцлия. Их стоимость начинается от 3,5-4 миллионов долларов за условные 280 м², но сдаваться такая вилла могла бы за 8-9 тысяч долларов в месяц.
Чтобы избежать каких-либо проблем, нужно просчитывать все наперед, включая все сопутствующие расходы по сделке и особенности налогового обложения. Последнее особенно важно, так как условия, предоставляемые для граждан страны и иностранных инвесторов, отличаются. В остальном есть целый ряд стандартных критериев для выбора недвижимости, которые в случае нашей компании проверяет адвокат. Это позволяет исключить риски и отобрать только рентабельную, ликвидную недвижимость.
Комментарии
(0)