Как купить недвижимость в Германии и не прогореть

Марат Бабаев
Июль 26, 2019
9k
0
Образ жизни
в избранное
После того как Великобритания покинула Евросоюз, рынок европейской недвижимости встал на путь ренессанса: ее популярность возросла, заодно потянув за собой и цены. Пример Германии как одного из ключевых оставшихся игроков ЕС в этом смысле является показательным. Но положительная динамика спроса на немецкую недвижимость обусловлена не только геополитическими факторами. Ведь Германия на протяжении последних десятилетий является оплотом экономической стабильности и юридической защищенности. Покупать жилье там можно без подспудного страха, что завтра рынок обвалится, дом снесут, а деньги будут украдены. Однако и здесь есть свои нюансы, незнание которых может привести к финансовым потерям. Подробнее о них нам рассказала риэлтор и финансовый консультант Людмила Белых, оказывающая консалтинговые и посреднические услуги по вопросам недвижимости в Германии.

Правильно рассчитай амортизацию здания

Если ты планируешь приобрести недвижимость с целью сдачи в аренду, то тебе важно рассчитать его амортизацию. Амортизация — это сумма, списывающаяся с налога на недвижимость. На ее размер влияет возраст, стоимость, расположение и особенности эксплуатации. Сравним две покупки на одну и ту же сумму в разных городах. Возьмем квартиру стоимостью в 1 миллиона евро + дополнительные расходы при покупке — примерно 8,5% от стоимости с амортизацией 2% от половины полного размера расходов. Также важно учесть процентную долю участка в разных городах. Так, например, доля земли в Мюнхене составляет около 50%. Сумма амортизации в этом случае составит 10.857 евро, а значит, при сдаче в аренду в 28.000 евро расходы на налоги сократятся почти на треть.

Теперь рассчитаем амортизацию альтернативного варианта. Купив две квартиры в 40 км от Мюнхена на ту же сумму, где доля земли составляет около 35%, но с доходом от аренды в 30 тысяч евро, ты получишь амортизацию в 15.200 евро. Таким образом, получается и меньший налогооблагаемый доход, и большая ликвидность жилья. При этом прогнозировать рост цен этой недвижимости в ближайшие годы не может никто, поэтому тебе стоит изначально рассчитать амортизацию и учитывать ее для расчета потенциальной прибыли.

Сохраняй трезвость ума

Восторг от просмотренного объекта не должен затуманить твои мысли. Сохраняй рациональность и, даже если вариант тебя полностью устраивает, назначь повторный осмотр с местным специалистом. Он трезво оценит состояние объекта, качество работы по его модернизации, возможные дополнительные траты на ремонт и другие нюансы, которые ты мог просто проглядеть при первом осмотре.

Если риэлтор тебя всячески подгоняет и излишне рекламируют объект — это повод задуматься и тщательнее все перепроверить. Чем быстрее ты подпишешь все бумаги, тем быстрее ответственность за состояние объекта перейдет к тебе. Поэтому не торопись и позволь специалисту проверить все нюансы. В противном случае ты можешь приобрести неликвидный вариант, который потребует дополнительных финансовых вливаний, чтобы привести его в порядок.

Будь осторожен с низкой ипотечной ставкой

Да, в Германии ипотечная ставка варьируется от 0.7 до 1.5%, и, сравнивая с российскими 10-12%, многие на эмоциях теряют голову, забывая о дополнительных факторах риска. Вот основные из них:

1. Повышенный первый взнос — ввиду снижения ипотечных ставок многие банки повысили требования к начальному капиталу с 20% до 25%, и это только для граждан Германии. Нерезидентам придется внести еще больше, поэтому стоит изначально проверить выставляемые банком условия.

2. Колебания курса валют — если у тебя нет постоянного дохода в евро и ты конвертируешь рубли для платежей по ипотеке, возникает риск несоответствия стоимости валют в будущем. Например, несколько лет назад минимальная стоимость евро составляла 52 рубля, а сейчас 70. Соответственно, в долгосрочной перспективе выплаты по кредиту и коммунальным услугам могут возрасти.

3. Риск неплатежеспособности — начиная с самых банальных причин, например, увольнения, и заканчивая банкротством или внезапной смертью. Да, даже смерть не оправдывает неплатежеспособность, поэтому многие немцы страхуют свою жизнь, чтобы в случае ухода из жизни страховка покрыла ипотечную задолженность. Тебе стоит также серьезно отнестись к планированию бюджета, чтобы полностью погасить ипотеку.

Узнать больше об ипотечном кредитовании в Германии →

Риски покупки новостроек у застройщика

Как ты понимаешь, спрос на жилье в Германии с каждым годом растет, из-за этого строительные компании значительно перегружены заказами и горящими сроками сдачи объектов. Как оно обычно и бывает в таких ситуациях, снижается качество строительства, а значит, и будущего жилья. Гарантии, прописанные по закону, часто не исполняются в должной мере. При возникновении проблем застройщик постарается доказать свою правоту, а дальше суд, дополнительные финансовые и временные потери.

Решить эту проблему можно нетипичным для России способом: наймом агента, который будет не проверять сданный объект, а контролировать качество во время строительства. Благодаря опыту и профессиональным знаниям он на ранней стадии определит проблемы и сообщит о них заказчику. Да, за его услуги придется переплатить, но лучше переплатить пару тысяч евро ему, чем несколько десятков тысяч — на судопроизводство и ремонт.

Еще на стадии выбора застройщика ты сможешь запросить информацию о возведенных объектах. Осмотри их, оцени состояние, пообщайся с жильцами, узнай у них о реальных проблемах дома и сделай соответствующие выводы. Это далеко не все проблемы и нюансы, с которыми ты можешь столкнуться. Подробнее о них сможешь узнать в блоге Людмилы Белых, построенном на опыте работы в индустрии на протяжении многих лет.

Смотреть блог Людмилы Белых →

Основные нюансы приобретения вторичного жилья в Германии

Вторичная недвижимость пользуется большим спросом, ведь покупателю не нужно ждать сдачи здания в эксплуатацию, есть возможность внимательно осмотреть уже конечный вариант, да и обживать с нуля не придется. Но за всеми этими плюсами скрываются свои риски и нюансы, которые нужно знать до покупки и подписания бумаг. Вот основные из них:

1. Изучи протоколы собраний собственников и годовые расчеты. Да, квартира может выглядеть отлично и устраивать тебя по цене, но это еще больший повод насторожиться и тщательно изучить все бумаги. Так, например, жилье может нуждаться в капитальном ремонте, оговоренном на собраниях жильцов, и требовать дополнительных средств. Это сделает твой бюджетный вариант самым настоящим оверпрайсом.

2. Проверь техническое состояние всего дома. Не стоит останавливаться на осмотре квартиры: найми эксперта, который проведет полный осмотр и расскажет о возможных проблемах эксплуатации самого здания. Некоторые проблемы ты не заметишь сам из-за отсутствия опыта и знаний. Поэтому не стоит экономить 2-3 тысячи евро на услуги эксперта, если не хочешь переплатить еще больше за технические проблемы жилья.

3. Необходимость модернизации жилья. Часто старые дома не отвечают современным стандартам строительства, из-за чего могут возникнуть сложности и риски в эксплуатации. Например, из-за устаревшей системы вентилирования появится плесень, которая может распространиться по всему дому. В таком случае тебе придется не только приводить свое жилье в порядок, но и держать ответ перед другими жильцами. Или другая проблема: ремонт на фотографиях тебя полностью устраивал, но оказалось, что при строительстве использовались вредные материалы.

Узнать больше о рынке недвижимости Германии →

Как выгодно купить недвижимость в Германии

Любые потери (финансовые или временные), которые могут возникнуть при покупке жилья в Германии, связаны с отсутствием профильных знаний. Это другая страна, с незнакомым языком, иной законодательной базой, валютой, культурой. Учитывая, что рынок недвижимости сам по себе работает по уникальным правилам, а речь идет о приобретении недвижимости за рубежом, то посреднические услуги должен оказывать не просто риэлтор, а агент, специализирующийся на определенной стране.

В Германии эту роль выполняет риэлтор и финансовый консультант Людмила Белых. Она специализируется на продаже эксклюзивных объектов недвижимости в Баварии и коммерческой по всей Германии. Людмиле Белых удается объединить специфику немецкого рынка с потребностями российского покупателя. Связывая одно с другим — на стыке получаются универсальные методы работы, объединяющие большой выбор объектов, качественный сервис обслуживания, открытость и надежность.

Узнать больше о риэлторских услугах Людмилы Белых →

Осуществляя риэлторские услуги в Германии на протяжении многих лет, Людмила Белых минимизирует покупательские риски, закрывая весь спектр смежных услуг. Она быстро найдет подходящий объект недвижимости, поможет в оформлении ипотеки, возьмет на себя ряд бюрократических вопросов, связанных с передачей прав собственности или дальнейшим управлением объектом. А главное — риэлтор и финансовый консультант Людмила Белых помогает в подборе инвестиционных объектов, способствующих получению ПМЖ в короткие сроки. И поскольку покупка недвижимости — чрезвычайно важный шаг для любого человека, а для Людмилы Белых прежде всего важен сам клиент, — то сотрудничество с ее компанией гарантирует обоюдный успех.

Стать клиентом Людмилы Белых →