Инвестиции в недвижимость в Германии: 5 советов эксперта

в избранное
партнерский материал
Германия — одна из самых развитых стран на планете. И если что-то где-то сделали качественное, инновационное и стильное, то с большой долей вероятности это сделано именно в Германии. Минимальная зарплата в этой стране на данный момент составляет 1 557 евро. Для сравнения: в нашей стране эта цифра всего 195,72 евро (12 130 рублей по курсу валют на момент написания статьи).

Естественно, что многие наши соотечественники, видя высокий уровень жизни, социальную защищённость и стабильность Германии, хотят переехать в эту страну и купить в ней недвижимость. Некоторые из таких переселенцев хотят зарабатывать на недвижимости, инвестируя в жилые и коммерческие объекты. И это действительно выгодно, ведь уровень благосостояния немцев постоянно растёт, и спрос на недвижимость в Германии всегда стабильно высокий.

На что нужно обращать внимание при инвестировании в недвижимость Германии и что нужно делать — рассказали эксперты из компании BerHaus GmbH, имеющей лицензию маклера и реализующей квартиры в новостройках в Берлине. Также компания имеет лицензию застройщика и ведёт активный поиск потенциальных инвесторов для совместной работы в строительстве одно-, двухсемейных и многоквартирных домов с последующей их реализацией на рынке недвижимости Германии.

Кроме того, компания предлагает инвестиции в строительство многоквартирных домов с целью последующей сдачи квартир в аренду и управление этой недвижимостью. Компания BerHaus GmbH является надежным партнером, если тебя интересуют инвестиции в объекты вторичного фонда — как в доходные дома, так и в объекты коммерческой недвижимости.

Как ты видишь, компания BerHaus GmbH предлагает сопровождение и приумножение твоих инвестиций на рынке недвижимости Германии и заинтересована в том, чтобы привлечь потенциальных инвесторов, и стоит прочитать советы, для того чтобы вникнуть в тему инвестирования в недвижимость.

1. Выгоднее всего инвестировать в недвижимость западной Германии

BerHaus GmbH рекомендует инвестировать в строительство объектов жилой недвижимости в Берлине, а также в городах федеральной земли Бранденбург, находящихся в кольце притяжения столицы и обладающих развитой инфраструктурой. Данный вид инвестиций позволяет шаг за шагом в выбранном инвестором темпе финансировать созданное им предприятие, единственным собственником которого является он, и, приобретая с помощью компании привлекательные земельные участки, возводить на них одно-, двух- или многосемейные дома, которые впоследствии могут быть с максимальной выгодой проданы либо сданы в долгосрочную аренду. Если речь идёт о недвижимости для собственного пользования, то для этого отлично подходят регионы на юге и западе страны, особенно Бавария, которая славится красивой природой и развитой экономикой.

Компания BerHaus GmbH будет взаимодействовать с инвестором на всём протяжении существования такого предприятия, предложит полный либо частичный пакет услуг (поможет его учредить, будет вести его оперативную деятельность с учетом полномочий компании, которые инвестор выберет и применит при его создании). BerHaus GmbH предложит инвестору кандидатуру опытного в этой области директора или помощника, в случае если директором захочет быть сам инвестор или выбранное им лицо.

Посмотреть объекты недвижимости в районе Шпандау →

2. Выбирай доходные многоквартирные дома — это самый выгодный вариант готовой недвижимости

Одним из самых интересных вариантов недвижимости являются многоквартирные доходные дома. Это стабильный источник дохода, так как, по немецкой статистике, в крупных городах квартиры арендует до 90 % населения, при этом средняя продолжительность аренды составляет 9 лет. Поэтому, инвестируя в доходный многоквартирный дом, а после найдя подходящих арендаторов, ты будешь иметь стабильный высокий доход.

Как отмечают специалисты BerHaus GmbH, немецкие банки охотно дают кредиты на такую недвижимость. Доходность такого дома может составлять до 6 % в год. При покупке готового жилья компания BerHaus GmbH помогает в получении ипотечного кредита в одном из немецких банков. Для успешного получения ипотеки необходимо наличие как минимум 55 % стоимости объекта плюс до 15,5 % на дополнительные расходы на покупку недвижимости (в зависимости от федеральной земли): налог на покупку — до 6,5 %, комиссионные маклера — до 7,14 %, услуги нотариуса и оформление покупки в государственных органах  — 1,5–2 %.

Процент по ипотеке составляет не 1,0–1,5 %, как гражданам Германии, а 4 % (зависит от конкретного объекта и покупателя). При этом месячный платеж по ипотеке должен будет закрываться арендной платой. Это является условием получения такого кредита. Но даже несмотря на такие суровые (по сравнению с тем, что предлагают немецким гражданам) условия, доходные дома окупаются и даже приносят прибыль своему владельцу. Для оформления ипотеки требуется подтверждение средств и правильное заполнение документов. Со всем этим помогут специалисты из BerHaus GmbH.

И еще раз о новостройках: так как BerHaus GmbH имеет прочные и долгосрочные отношения с застройщиками, то у неё есть доступ к базе новостроек напрямую от застройщика. Это позволит тебе, во-первых, приобрести объект, возможно, дешевле, а во-вторых, быть на сто процентов уверенным в качестве исполнения. Второе подтверждается техническим аудитом строительных работ, который проводят на объектах сотрудники BerHaus GmbH. Они проверяют объекты на наличие дефектов, на исправность коммуникаций и качество строительных материалов, что позволяет избежать проблем при дальнейшей эксплуатации недвижимости. По ссылке ниже ты можешь подробнее узнать об объектах недвижимости, в которые BerHaus GmbH рекомендует вложить деньги.

Посмотреть объекты недвижимости в Берлине →

3. Изучи местные законы

Как и в России, в Германии недвижимость можно оформить и на частное, и на юридическое лицо. Договор купли-продажи подписывается у немецкого нотариуса, что исключает риск мошенничества, к примеру двойную продажу, когда один объект одновременно продаётся двум разным покупателям. Отметим, что провести сделку без нотариуса будет невозможно. Кроме того, все сделки с недвижимостью вносятся в Grundbuch (Поземельную книгу), что также исключает обман с продажей по поддельной доверенности и другие виды мошенничества.

По законодательству Германии даже при покупке недвижимости требуется уплатить налог. Его размер отличается в зависимости от выбранного региона: в Берлине — 6 %, а в Баварии — 3,5 %. Также покупатель оплачивает нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности и комиссию. BerHaus GmbH сотрудничает с юристом, консультантом по налогам и налоговой оптимизации и другими специалистами, которые помогут максимально снизить налоговую нагрузку и оформить документы по всем правилам.

Ещё одно отличие — тщательное отслеживание средств в случае регистрации на юридическое лицо. Если ты планируешь инвестировать в недвижимость от лица компании, то тебе потребуется документ из Торговой палаты, который подтверждает, что средства, на которые приобретается объект, получены легальным путём.

Из-за особенностей работы бюрократической машины покупка недвижимости в среднем может занимать до двух месяцев. Сюда включён поиск недвижимости, оформление бумаг, закрепление сделки у нотариуса, подтверждение дохода и другие вещи.

4. Не бойся инвестировать в строящиеся объекты

Строительство в Германии и строительство в России — это две разные вещи. Чтобы построить многоквартирный дом в Германии, нужно пройти все круги бюрократического ада, где коррупция просто невозможна. Застройщик должен доказать легальность средств, подтвердить всю документацию — в общем, быть кристально чистым перед законом. Благодаря этому инвестор защищён от мошенничества. В качестве примера надёжного застройщика возьмём компанию BerHaus GmbH. В её штате работает команда специалистов, включая архитектора — члена Палаты архитекторов земли Бранденбург, специалистов по финансированию, праву, налогообложению. Компания имеет право подачи на разрешение строительства любого объекта недвижимости, так что ты можешь спокойно инвестировать в любые проекты.

Кроме того, компания предоставляет полный спектр услуг по строительству, начиная с проектирования и заканчивая сдачей объектов под ключ (включая разработку проекта, получение разрешения на строительство, выполнение рабочего проекта, передачу заказа генподрядчику, надзор за всеми этапами строительства, приемку объекта и последующую его продажу). И конечно же, BerHaus GmbH знает рынок строительства и недвижимости Германии и имеет большой опыт работы в этой сфере.

Как начать инвестировать в строящуюся недвижимость? Для этого обратись в BerHaus GmbH — и специалисты компании найдут и подберут участок под застройку. Далее они проведут техническую и юридическую проверку земельного участка и получат разрешение на строительство. Благодаря членству в Палате архитекторов земли Бранденбург, проблем с получением разрешения на строительство любого объекта недвижимости с BerHaus GmbH не будет. Затем будут получены разрешения на все виды строительных работ.

Далее компания BerHaus GmbH предоставит весь пакет услуг, начиная с разработки архитектурного проекта под ключ и заканчивая передачей заказа подрядчику. Тебе будет необходимо просто профинансировать строительство.

А теперь о самом приятном — доходности. Инвестиции в строительство в Германии — это не только безопасно и недорого, но и очень выгодно (бюджет строительных проектов стартует от 400 тысяч евро). Специалисты BerHaus GmbH отмечают, что доходность при продаже готового объекта недвижимости составляет 25–35 %. То есть с вложенного миллиона евро ты получишь примерно 1,3 миллиона евро без учёта налогов.

Подробнее об инвестировании в недвижимость Германии →

5. Подумай о том, чтобы получить ВНЖ

Вид на жительство Германии даёт много бонусов, главный из которых — возможность в дальнейшем оформить гражданство этой страны. Но сделать ВНЖ не так уж и просто, поэтому стоит обратиться к специалистам. BerHaus GmbH может способствовать оформлению вида на жительство при открытии или покупке бизнеса или через трудовой договор при устройстве на работу в Германии. В штате компании есть иммиграционный юрист и специалисты по ВНЖ, которые проконсультируют по особенностям получения вида на жительство и помогут получить его за короткое время.

В дальнейшем, получив гражданство Германии и при применении такой модели инвестирования, можно рассчитывать на привлечение дешевых немецких кредитных программ от 1,5 % годовых, что существенно уменьшит финансовую нагрузку на самого инвестора и на созданное им предприятие, а также послужит дополнительным стимулом для дальнейшего развития и получения ещё большего дохода при инвестировании в недвижимость.