Что такое эскроу-счет и как обезопасить сделку с недвижимостью

Сергей Осипов
Сентябрь 20, 2019
9.2k
0
Образ жизни
в избранное
Ты, наверное, неоднократно слышал и читал про обманутых дольщиков, без конца пикетирующих по всей стране и требующих либо достроить дом, либо вернуть деньги. Ни то, ни другое сделать порой невозможно, потому что застройщик обанкротился/уехал за границу вместе с награбленным, а браться за проблемный недострой другие компании, понятное дело, не хотят. Эти люди могли бы избежать всех этих проблем и остаться при своих деньгах, если бы позаботились об открытии счета эскроу. Разобраться, что это такое и как с его помощью можно избавить себя от рисков при заключении сделок с недвижимостью, нам помогли Expert Systems.

Эскроу-счет: что это и для чего используется?

Специальный банковский счет, предназначенный для безопасного проведения сделок между покупателем и продавцом, средства на котором переходят последней стороне только после исполнения условленных договорных обязательств и никак иначе, называется счетом эскроу. Допустим, ты решил приобрести квартиру в готовящемся доме и, чтобы не стать жертвой недобросовестного застройщика, открываешь такой счет, на который кладешь деньги, а компания, пока не сдаст дом в эксплуатацию, не сможет получить эту сумму. В случае же если строительная фирма по каким-то причинам не заканчивает стройку — ты идешь в банк и забираешь всю внесенную ранее сумму. С помощью такого договора можно передавать не только денежные средства, но и ценные бумаги или любое движимое имущество.

Как работает?


1. Продавец и покупатель (две стороны планирующейся сделки), взявшись за руки, приходят в банк и составляют трехсторонний (банк с 1 июля текущего года участвует в ней как независимый наблюдатель-посредник) договор, в котором четко прописываются условия, при которых продавец сможет получить деньги, и срок действия соглашения.

2. Покупатель вносит на этот счет необходимую сумму.

3. Продавец выполняет оговоренные условия и приносит в банк все документы, подтверждающие исполнение обязательств.

4. Банк предоставляет ему доступ к эскроу, выдавая деньги, или при необходимости переводит их на другой счет.

Если условия не были выполнены в установленные сроки или продавец не приносит документы, банк закрывает счет и возвращает все деньги покупателю. Если же оформление документации затягивается — срок договора можно продлить. Банк предоставляет такую услугу, но берет за нее комиссию. Воспользоваться эскроу могут как физические, так и юридические лица. Важный момент: средства на счете до завершения сделки принадлежат стороне, их внесшей, а уже по факту выполнения всех условий договора деньги переходят к исполнителю.

В чём преимущества?


Помимо очевидного сохранения денег покупателя, у счетов эскроу есть еще некоторые достоинства:

— отсутствует необходимость обналичивать деньги при открытии счета и лично проверять подлинность документов — все операции могут проводиться в электронном виде;

— открытие такого счета может быть выгоднее аренды банковской ячейки или оформления аккредитива (условного обязательства): в качестве платы за обслуживание эскроу-банки, как правило, берут доли процента от общей суммы, а если ты получаешь ипотеку в этом же банке, то счет могут открыть бесплатно;

— денежные средства на эскроу-счетах попадают под программу страхования вкладов, а это значит, что в случае возникновения каких-либо проблем ты можешь получить от государства до десяти миллионов рублей (при соблюдении всех необходимых сроков). Для сравнения: максимальная страховая выплата по аккредитивам составляет всего 1,4 миллиона, а деньги в ячейках не защищены вовсе.

Что значит для застройщика оформление такого счета?


То, что теперь строительство будет вестись исключительно на собственные деньги компании или на кредитные средства. Для проведения сделок по долевому строительству будут использоваться исключительно счета эскроу. Это сделано в первую очередь для защиты самих дольщиков.

Остановимся чуть подробнее на кредитных средствах. Для строительства домов компании, как заемщику, потребуется проектное финансирование. Согласно новым правилам, такое финансирование будет тесно связано с эскроу, и чем больше денег будущих покупателей жилья будет на них лежать, тем ниже будет процентная ставка по кредиту для застройщика. Казалось бы, сложновато, но на самом деле нет.

Для построения таких подвижных финансовых моделей необходимо использовать специализированное ПО.
К примеру, программа Project Expert позволяет построить такие гибкие взаимосвязи, тем самым уточнять расчеты оттоков в виде процентов по кредиту для застройщика, в зависимости от поступления от продаж строящейся недвижимости. Это лучшая в своём классе программа, ставшая, благодаря своим возможностям, стандартом для бизнес-планирования и оценки инвестиционных проектов в России, странах СНГ и Балтии.

Project Expert незаменим для создания и выбора оптимального плана развития бизнеса, проработки финансовой части бизнес-плана, оценки инвестиционных проектов. Позволяет моделировать деятельность различных отраслей и масштабов — от небольших венчурных компаний до холдинговых структур. А также широко используется для финансового моделирования и разработки бизнес-планов производства и оказания услуг во многих сферах — от банковской до аэрокосмической.

Fin Model Pro — профессиональная финансовая модель с расширенными возможностями, которая позволяет учитывать направленность деятельности компании и отражать начальные проектные активы, а также составлять более точные модели планируемых доходов и расходов и анализировать возможные альтернативы. Эффективна для моделирования проектов действующей компании.

Эти и другие подобные программы предлагает Expert Systems — компания, с 1994 года работающая в сфере бизнес-консалтинга и разработки программных финансово-аналитических продуктов для развития бизнеса. Также в распоряжении Expert Systems имеется одноименный учебный центр, где за 25 лет работы было подготовлено более 15 тысяч квалифицированных финансовых специалистов.

Узнать подробнее→