Что нужно знать при покупке недвижимости в Черногории: интервью с экспертом

Ксения Колыбелинадиректор агентства «Галео»

Какова экономическая ситуация в Черногории на данный момент?
Средний заработок в Черногории составляет около 480 евро в месяц, минимальный — 160 евро. Цены на продукты гораздо ниже, чем в других европейских странах. Здесь можно прожить на 10–20 евро в день.

Правительство пытается внедрять европейские стандарты во все управленческие системы страны. Примерно четвёртая часть ВПП — от туризма, и доход составляет 1,1 миллиарда евро. В этом году в связи с эпидемией он, конечно, снизится, но это временное явление. Надо понимать, что для страны с численностью населения всего 650 тысяч человек это немаленькие цифры.

Черногорцы — православные христиане, у них те же религиозные праздники, что и в России: Рождество, Пасха. В последнее время многие люди рассматривают покупку недвижимости за рубежом как «запасной аэродром» для переезда или получения дополнительного дохода.

Важно знать, что в течение пяти лет Черногория планирует стать членом Евросоюза, а данная интеграция неминуемо повлечет за собой рост цен. Поэтому, если вы собирались приобрести недвижимость в этой стране, лучше не откладывать.

Русскому человеку свойственно острое чувство ностальгии. Что Черногория может предложить в обмен на переезд, чтобы уменьшить это чувство?

При переезде я не испытывала чувства ностальгии. Мне здесь комфортно: великолепная природа, хороший климат, здоровая еда, чистый воздух, прекрасная экология, доброжелательные люди. Некоторые мои клиенты считали, что жить в Черногории скучновато, нет такого количества событий, как, например, в Москве.

Жизнь здесь спокойная, размеренная, и кому-то не хватает динамики. Но потом эти люди меняют свое мнение, находя удовольствие в простых прогулках вдоль моря, чашечке кофе на веранде ресторана. В Черногории проживает много русских и украинцев, отношение к ним со стороны местных доброжелательное, дружеское. В стране есть русская и украинская диаспора, так что приезжий не будет чувствовать себя одиноко.

Больше о жизни в Черногории

Какие возможности предоставляет страна для мигрантов?

Для того чтобы переехать в Черногорию, не нужно располагать большими средствами. Чтобы получить так называемый боравак — разрешение на временное пребывание в стране (вид на жительство), достаточно покупки самого дешёвого жилья.

Другой способ — открытие бизнеса. Это совсем недорого: всего за 250 евро через неделю вы получите документы компании и печать. Содержание фирмы по минимуму обходится в 100–150 евро в месяц, но наличие фирмы и непрерывного боравка позволит через пять лет подать заявление на ПМЖ.

Для владельцев недвижимости ПМЖ не предусмотрен. При отсутствии боравка иностранец может проживать в Черногории от одного до трёх месяцев (граждане России — месяц вне сезона и три месяца летом; граждане Украины могут без визы находиться в Черногории три месяца). Но многие люди проживают здесь без боравка годами — просто выезжают в соседнюю Албанию или Боснию, ставят пограничный штамп в паспорте (который позволяет продлить пребывание в Черногории) и живут спокойно дальше.

Что касается работы, то большинство приезжих пытается заниматься собственным бизнесом. В летний сезон легко найти работу в сфере туризма. Можно применить свои знания в качестве переводчика, преподавателя, инженера — квалифицированные специалисты ценятся везде. Также обладатели ВНЖ могут пользоваться теми же социальными услугами, что и коренные черногорцы: получать бесплатную медицинскую помощь, дошкольное и школьное образование.

В каких районах стоит приобретать постоянное жилье и какой средний порог стоимости жилой недвижимости?
Лучше жить в городке, где зимой есть хоть какая-то жизнь, страна ведь туристическая. На побережье это Будва, Тиват, Котор, Бар, Герцег Нови, Ульцинь. Надо понимать, что города здесь небольшие. В туристическом центре Будва вне сезона проживает всего 13 тысяч человек, а в столице Подгорице — всего лишь 186 тысяч.

Тем, кто любит уединение и спокойствие, можно поселиться где угодно. Черногория маленькая, и ее можно проехать за пять часов из одного конца в другой. И если понадобится доступ к цивилизации — полчаса на машине, и вы в городе.

Можно рассмотреть недвижимость в городах где-нибудь на севере. К примеру, в Никшиче квартира может стоить и 500–700 евро за квадратный метр. Но таких запросов немного, потому что большинство иностранцев хочет приобретать недвижимость именно у моря, где летом кипит жизнь.

Стоимость квартиры на вторичном рынке на побережье начинается от 1 000 евро за квадратный метр. Новые дома в курортных зонах рядом с морем ценятся выше — до 2 500–3 500 евро. Хороший эконом-вариант на побережье можно приобрести за 1 500–1 800 евро за метр.

Посмотреть каталог объектов

Перейдем непосредственно к инвестициям. Чем Черногория может быть привлекательна для российских инвесторов?

Между Россией и Черногорией существует ряд культурных сходств. Кроме того, страна имеет удобное для россиян географическое положение. В 2019 году российские покупатели вложили в рынок недвижимости Черногории порядка 33 млн евро. В первом месяце 2020 года в недвижимость Черногории было инвестировано 8,7 млн евро, на долю россиян пришлось 2,2 млн евро.

Какие еще преимущества и привилегии получит человек, купивший недвижимость в Черногории?

Есть возможность получения так называемого экономического гражданства, которая распространяется и на членов семьи инвестора. Для этого необходимо профинансировать проект на севере страны в объёме 250 000 евро, либо на побережье в объёме 450 000 евро.

Для того чтобы подать заявку, инвестор вносит ещё 100 000 евро в правительственный фонд, и после этого ему предлагаются проекты для вложений. Самостоятельно выбрать проект нельзя — только участвовать в предлагаемых.

Что необходимо знать потенциальному инвестору перед покупкой?

Нужно хорошо изучить рынок. Это сложно сделать самому, если вы не живёте в этой стране, не знаете законов. В этом поможет опытный риелтор — к его выбору тоже следует отнестись внимательно. При покупке недвижимости вы ведь хотите опираться на мнение только проверенных людей, не так ли?

Риелтор поможет выбрать объект, который наилучшим образом подходит для целей инвестора, проконсультирует по ценам, преимуществам и недостаткам того или иного месторасположения объекта. Если речь идёт о покупке земли под застройку — необходимо проверить возможность строительства на ней, узнав об этом в отделе урбанизма местной администрации.

В какой тип недвижимости лучше вкладываться и по каким причинам?

Всё зависит от суммы, которой вы располагаете. Вы можете купить квартиру за 60 000 евро, а можете и за 150 000, и за полмиллиона. В зависимости от этого различается и арендная стоимость. Если вы приобретаете недвижимость с целью получения дохода, а не просто «для души», то необходим точный расчёт.

Если правильно выбрать объект — можно получать 5–6 % ежегодного дохода от сдачи в аренду. Квартира или дом будут окупаться достаточно долго — лет двадцать, но все эти годы вы будете получать стабильный доход. Иногда появляются «горящие» предложения, когда можно купить объект ниже рыночной стоимости и быстро перепродать его. В этом случае сроки окупаемости будут гораздо ниже.

Помощь и советы риелтора-профессионала будут крайне полезны, потому что это даст вам возможность понять реальные цифры. Часто продавцы предоставляют расчёт, где преувеличивают сумму будущих доходов, которые расходятся с фактическими.

Инвестировать можно и в коммерческую недвижимость, например в отель. Эта инвестиция отбивается в течение 15 лет, но отелем нужно управлять, что совсем нелегко. Этот вид вложений годится для тех, кто хочет жить в стране и самостоятельно заниматься управлением, или если у человека есть хороший управляющий, которому он доверяет.

Можно инвестировать в коммерческие помещения — главное, чтобы у них было выгодное расположение, привлекательное для арендаторов. Это обеспечит инвестору стабильный доход при минимуме хлопот.

Какие города Черногории наиболее привлекательны для таких инвестиций и почему?

Я бы порекомендовала выбирать популярные туристические центры, такие как Будва, Бечичи, Котор. Недвижимость в этих городах прекрасно сдаётся в летний сезон; кроме того, есть возможность сдачи в аренду и зимой. Из северных курортов привлекательными являются Жабляк и Колашин — там недвижимость сдаётся круглый год. В зимнее время это популярный лыжный курорт, а летом сюда приезжают альпинисты, любители отдыха на природе и рафтинга.

Посмотреть объекты

Какие риски могут возникнуть при оформлении сделки с недвижимостью?

Все «страшилки», которых начитались в интернете потенциальные покупатели, имели место главным образом в прошлом. Сейчас проблем намного меньше: все сделки оформляются у нотариуса, который отвечает за их чистоту. Если существует какое-либо обременение или риск — нотариус обязан предупредить об этом покупателя, и это непременно вписывается в договор купли-продажи, так что опасности сведены к минимуму.

Если речь идёт о покупке недвижимости на стадии строительства, то договором предусмотрены сроки завершения стройки. Но по разным причинам, в том числе и не зависящим от застройщика (плохие погодные условия, много дождей зимой), бывают задержки. За это предусматривается штраф в сумме 0,03 % от суммы сделки за день просрочки. За мою пятнадцатилетнюю практику было всего два таких случая (с задержкой примерно на полгода), и в каждом из них покупатели получили от застройщика компенсацию. Ситуации, когда строительство осталось незавершенным, крайне редки.

Недавно в Черногории начался процесс легализации незаконно построенных объектов, и многие владельцы подали властям соответствующие заявления. Сам процесс достаточно долгий и может привести к тому, что собственнику придётся заплатить так называемые коммуналии — это может быть сумма 3–10 тысяч евро (если речь идёт о квартире), а владельцам домов может быть начислено и больше.

При покупке нелегализованного объекта покупатель должен понимать, что в будущем он может понести дополнительные расходы в ходе легализации, а сумма этих расходов не ясна. Но это также и повод поторговаться с продавцом, попытаться снизить цену.

Воспользоваться услугами профессионалов

Насколько важно проконсультироваться со специалистом перед покупкой?

Люди пытаются сэкономить на услугах риелтора, но делают это зря. Покупая недвижимость в чужой стране, сложно учесть все нюансы — велика вероятность ошибки.

Покупатель не знает законов страны, ему неизвестны проблемы, с которыми можно столкнуться. Да, обо всём можно узнать в интернете, но если человек не живёт в стране — эти знания сложно применить на практике. Грамотный риелтор поможет сориентироваться при покупке и избежать возможных ошибок, просчитать все риски.

Он проконсультирует покупателя по всем юридическим вопросам, самостоятельно или с помощью адвоката будет сопровождать сделку от начала до конца, вплоть до получения покупателем документов, подтверждающих право собственности. По ходу сделки у покупателя возникнет множество вопросов, на которые сможет ответить только специалист.

Я сталкивалась со многими случаями, когда человек совершал покупку самостоятельно, а потом обращался за помощью к риелтору при возникшей проблеме. Часто, вместо того чтобы обратиться в агентство недвижимости, покупатель прибегает к услугам своих знакомых или даже незнакомых соотечественников, наивно полагая, что те помогут бескорыстно.

Продажа недвижимости — прибыльный бизнес, на котором хотят заработать многие, в том числе и дилетанты, закладывающие в сумму сделки 10–20 % процентов комиссии (при средней агентской в 3–5 %). При этом они плохо разбираются в юридических вопросах и не несут никакой ответственности в случае возникших проблем.