5 советов по выбору недвижимости за рубежом

Степан Николаенко
Апрель 12, 2019
11.5k
0
Образ жизни
в избранное
Недвижимость за границей — это мечта многих россиян, особенно если речь идёт о тёплых странах. Но дело даже не в климате, а в своеобразной подушке безопасности, ведь, живя в России, никогда не знаешь, что будет даже через год. Кроме того, в некоторых случаях покупка недвижимости за рубежом может стать твоим билетом в гражданство Евросоюза. Мы решили узнать, как правильно выбрать недвижимость за границей, и для этого пообщались с ребятами из компании Selenhome, которая занимается строительством вилл в Испании по собственным эксклюзивным проектам, а также услугами поиска, покупки, помощи с ипотекой, оформления и послепродажного обслуживания недвижимости.

1. Думай об инвестиционной привлекательности

Практически все страны мира при покупке недвижимости не дают ВНЖ либо дают его только при покупке дорогой недвижимости. В большинстве стран действует правило, по которому владелец недвижимости без ВНЖ или ПМЖ может проживать в стране не более трёх месяцев в полугодие. То есть полгода твоя недвижимость будет простаивать до того момента, пока ты не получишь ВНЖ. Чтобы отбить затраты на приобретение недвижимости, особенно если речь идёт об ипотеке, стоит озаботиться о сдаче недвижимости в аренду, которая частично или целиком покроет ежемесячные траты. И если ты приобрёл дом где-нибудь в горах в труднодоступном месте, то тебе будет сложно найти арендаторов. Лучше выбирать ту недвижимость, которая находится недалеко от туристических мест, где хотя бы в сезон можно будет отбивать затраты.

Помимо привлекательности для туристов, следует думать и о варианте продажи. Чем более привлекательной будет недвижимость, тем быстрее ты сможешь продать её в будущем.

2. Смотри на возраст недвижимости

Не рекомендуем выбирать старые дома, особенно если они имеют культурную ценность. В некоторых странах, к примеру в Германии, есть дома, построенные по технологии фахверк, которым более 100 лет. Покупателю такой дом кажется выгодной инвестицией, ведь он сможет привлекать арендаторов, которые ищут настоящее немецкое жильё с историей. Но покупатель упускает одну деталь — обязанность ухода за зданием. Если властям покажется, что внешний вид здания, а уж тем более конструкция, ухудшились, то они обяжут исправить это. При игнорировании постановлений покупателю прилетит штраф за содержание объекта, имеющего культурную ценность, в неподобающем виде.

Необязательно покупать новостройку. Есть неплохие дома, которым по 20 и более лет. К примеру, в Испании, на севере Коста Бланка, реально купить виллу площадью более 100 квадратных метров менее чем за 300 тысяч евро. Да, она, возможно, будет даже старше тебя, но зато построена из качественных материалов, и ты даже не отличишь её от новостройки в классическом стиле. Кроме того, тут будет даже некий классический шарм.

Посмотреть недвижимость до 250 тысяч евро →

А вот новостройки — это не всегда хороший вариант. К примеру, массовая застройка в некоторых странах черноморского и средиземноморского побережья может привлекать своей низкой ценой. Однако такая цена достигается путём экономии на качестве строительства. Если покупаешь новостройку, то выбирай только опытного застройщика, у которого есть несколько реализованных проектов.

3. Правильно оценивай вложения

Многие продавцы указывают только стоимость недвижимости без учёта налогов, сборов, пошлин и оплаты услуг специалистов, таких как риелторы и нотариусы. В таких странах, как Испания, в большинстве случаев комиссию платит продавец, и она уже включена в стоимость объекта недвижимости.

Но вернёмся к дополнительным затратам. Как пример, возьмём сумму 200 тысяч евро за дом. Вместе со всеми дополнительными сборами эта сумма может увеличиться на 10–12 % и составить уже 220–224 тысячи евро. Причём этих сборов не избежать, так как по закону тебе будет необходимо юридически подтвердить сделку и оплатить налоги. Перед покупкой следует уточнять у продавца и риелтора информацию о задолженностях по объекту недвижимости, чтобы потом не оказалось, что тебе придётся оплатить чуть ли не наполовину больше.

В обязательном порядке перед покупкой следует запросить в мэрии документ, который подтвердит, что в этом доме отсутствуют нарушения нормативов застройки. Если они имеются, то это чревато оплатой штрафов с последующим сносом определенных строений, которые не вписываются в нормы застройки.

Кстати, в добавление к предыдущему пункту. Покупка недвижимости с солидным возрастом или дешёвой недвижимости может вылиться для тебя в дополнительные расходы, причём немаленькие. Хочешь снести стену в своём доме — согласуй с архитекторами, оплати налог. Хочешь отреставрировать террасу — получай разрешение, нанимай рабочих с лицензией. Итого, недвижимость за 200 тысяч евро превратилась уже в 300 тысяч евро.

Ещё один важный подпункт — ипотека. Даже если у тебя нет тех же 200 тысяч евро на недвижимость, ты можешь взять ипотеку, даже будучи иностранным гражданином. Некоторые страны повышают первоначальные взносы для нерезидентов и выдают ипотеку только при 50% первоначальном взносе. А если прибавить налоги и затраты, то взнос поднимается до 65 %. Пример: вилла стоит 200 тысяч евро плюс 22 тысячи евро на оформление плюс около 5 тысяч — затраты на ипотеку. Итого — 227 тысяч евро. Получается, что для покупки необходимо 113,5 % минус 50 % ипотека, что составляет 63,5 % на первоначальный взнос.

Более того, некоторые банки выдают ипотеку максимум на 40 % от стоимости. То есть 50 % — это не самый низкий показатель.

Как рассказали специалисты из Selenhome, в Испании назревает та же ситуация, но пока что им удаётся выбивать для клиентов ипотеку до 70 % от стоимости объекта, то есть когда первоначальный взнос составляет до 40–45 %. Такую ставку может получить не каждый риелтор, но так как Selenhome правильно подготавливает документы, а её клиенты вовремя оплачивают ипотеку, то они получают более выгодные предложения. При такой ипотеке, выданной по ставке 1,3–2,5 % годовых на недвижимость стоимостью 230 тысяч евро (200 тысяч евро за дом + 30 тысяч на налоги и другие траты), за месяц придётся отдавать около 700 евро при первоначальном взносе около 90 тысяч евро. Тут совет только один: торопиться брать ипотеку под 40–45 % первоначального взноса сейчас или подкопить и брать уже под 60–65 %.

Подробнее об ипотеке →

4. Покупай недвижимость там, где за неё выдают ВНЖ

Есть страны, которые при покупке недвижимости на определённую сумму дают вид на жительство. Есть варианты для обеспеченных людей, к примеру Кипр, который даёт гражданство за покупку недвижимости на сумму от 2 миллионов евро, или Мальта, для получения гражданства которой необходимо совершить благотворительный платёж в национальный фонд на сумму 650 тысяч евро, купить ценные бумаги на 150 тысяч евро и недвижимость от 350 тысяч евро.

Инвестирование в недвижимость Испании для получения ВНЖ имеет два варианта:

1. Простой. Для него необходимо показать наличие недвижимости, причём неважно, какую стоимость она имеет. Однако у этого способа есть недостаток: он не даёт права на работу. Кроме того, владельцу недвижимости необходимо находиться в Испании более 180 дней в году, в противном случае у испанских властей могут возникнуть вопросы по поводу целесообразности выдачи долгосрочной визы на основании статуса собственника недвижимости в Испании. Также необходимо показать наличие денег на счету. При первой подаче нужно предъявить финансовые документы, которые докажут, что у владельца недвижимости имеется необходимый для проживания в Испании заработок.

2. Сложный. Инвестиционное ВНЖ с правом на работу и возможностью находиться в Испании от 1 дня до 1 года в период действия резиденции. Для получения ВНЖ по этому основанию необходимо потратить от 500 тысяч евро собственных денег на покупку недвижимости, то есть без использования ипотеки. Для подтверждения данной резиденции в момент обновления необходимо показать только то, что человек продолжает владеть недвижимостью стоимостью более 500 тысяч евро и некоторой суммой денег на счету.

Во втором варианте ипотека доступна, но складывается она из суммы от 500 тысяч евро денег покупателя и суммы денег банка, достаточной для покупки объекта недвижимости. К примеру, стоимость виллы «Кальпе» составляет 750 тысяч евро. Первые 500 тысяч евро необходимо потратить при покупке, а на оставшиеся 250 тысяч евро взять ипотеку.

Посмотреть недвижимости от 500 тысяч евро для получения ВНЖ в Испании →

В Португалии для получения ВНЖ необходимо купить недвижимость примерно на ту же сумму, что и в Испании, а в Греции — от 250 тысяч евро. Но учти, что по сравнению с Испанией Португалия и Греция имеют менее развитую экономику.

5. Просматривай специальные предложения

Нередко могут попадаться очень интересные объекты недвижимости по весьма невысокой цене из-за того, что хозяин хочет быстро продать эту недвижимость. Причём подобная недвижимость в этом же районе может стоить на 30–50 % дороже, так что виллу стоимостью 300 тысяч евро можно приобрести и за 200. Как пример, таунхаус в Испании. Площадь дома составляет 143 квадратных метра, а стоимость — всего 235 тысяч евро, что дешевле минимум на 20 % от рыночной цены. А если учесть все улучшения, такие как замена покрытия и подогрев пола, новые окна и электронные жалюзи, — то и на все 30 %. Конечно, этого не хватит для получения ВНЖ, но зато намного доступнее указанного выше объекта недвижимости.