5 особенностей рынка недвижимости в Германии

1. Стабильность спроса

Германию, несмотря на оживленный туристической поток, сложно назвать типично туристической страной. Взять тот же Таиланд, Турцию или Египет — в этих странах явно отслеживается туристический сезон, влияющий на ценообразование. Поэтому в остальную часть года спрос на жилье и его стоимость падают, лишая арендодателя стабильного заработка.

В Германии дела обстоят иначе, так как страна является одним из главных финансовых центров Европы —большой поток предпринимателей, инвесторов, представителей крупных компаний и высокопоставленных политиков. Второй, но не менее важный аспект — прирост собственного населения и приток иммигрантов, что автоматически аккумулирует спрос на коммерческие и жилые помещения. Экономика Германии позволяет обеспечивать рынок труда, вместе с тем повышая покупательскую способность всех слоев населения. Так, например, по данным Центрального комитета по недвижимости (ZIA), в период с 2005 по 2018 год плата за аренду жилых помещений в крупных немецких городах выросла более чем на половину.

2. Рентабельность не только в крупных городах

Проецируя российский опыт на инвестирование в недвижимость в Германии, многие люди допускают существенную ошибку. Они думают, что вложения в столичное жилье принесут им гораздо больше прибыли, нежели инвестирование в недвижимость небольших городов. Это не так. Инвестиции в таких городах, как Берлин, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт, могут иметь меньший коэффициент доходности. Проще говоря, цены там настолько высокие, что они не смогут интенсивно расти. Такие города лучше подходят для сохранения имеющегося капитала, так как инвестиционные риски сводятся к нулю.

Именно поэтому, если ты хочешь приумножить свои вложения, стоит присмотреться к активно развивающимся городам. Например, Люнебург, Фюрт, Пфорцхайм или Бамберг. Дело в том, что высокая стоимость жилья вынуждает даже некоторых коренных немцев переселяться за город. Более того, Германия — густонаселенная страна с хорошей транспортной инфраструктурой. Благодаря этому, многие люди могут жить в одном городе, а работать — в другом, ведь дорога до рабочего места занимает не больше получаса.

При этом многие производственные предприятия открываются вдали от мегаполисов, так как им нужны большие территории, а их стоимость вблизи крупных городов слишком высока. Благодаря этому создаются рабочие места для специалистов разных отраслей и обеспечивается приток населения. Такая тенденция повышает спрос на жилую недвижимость, тем самым аккумулируя более интенсивный рост цен, что подтверждает и Центральный комитет по недвижимости (ZIA). Именно за счет этого недвижимость в Германии (неважно, жилая или коммерческая) становится надежным капиталовложением. На протяжении последних десяти лет отслеживается положительная динамика роста без каких-либо предпосылок на спад ее рыночной стоимости.

3. Большой разброс цен

Рассматривая вопрос покупки недвижимости для личного использования, мы должны обратить внимание на общерыночный срез цен. Так, по данным Dr. Lübcke & Kelber за конец 2019 года, можно выявить пятерку лидеров с самыми высокими и низкими ценами.

Города с самой дорогой недвижимостью:

1. Мюнхен — 7 436 евро за квадратный метр.
2. Франкфурт-на-Майне — 5 148 евро за квадратный метр.
3. Констанц — 4 763 евро за квадратный метр.
4. Гамбург — 4 520 евро за квадратный метр.
5. Штутгарт — 4 356 евро за квадратный метр.

Города с самой дешевой недвижимостью:

1. Гера — 777 евро за квадратный метр.
2. Дессау-Рослау — 885 евро за квадратный метр.
3. Хемниц — 1 018 евро за квадратный метр.
4. Зальцгиттер — 1 033 евро за квадратный метр.
5. Гельзенкирхен — 1 042 евро за квадратный метр.

Как видишь, разброс цен внушительный. Поэтому первое, с чего ты должен начать, решив приобрести частную недвижимость в Германии, — это определиться с целями. В большинстве случаев необходимость покупать жилье для себя в мегаполисе не так велика, но разница в стоимости может быть очень солидной. Если же переезд сопряжен с работой, стоит присмотреться к близлежащим населенным пунктам. Возможно, намного выгоднее будет жить в пригороде и добираться на работу на скоростных поездах.

4. Тенденция сокращения площадей

Предпосылок к ее формированию несколько, и все они плавно перетекают из одной в другую. Самая главная, как ты понимаешь, — это стоимость недвижимости. Даже по меркам Германии с ее высоким уровнем жизни позволить себе собственное просторное жилье может далеко не каждый человек. Отсюда и прямая связь с городами, в которых спрос на такую недвижимость особенно велик: Штутгарт, Констанц, Фрайбург-им-Брайсгау, Мюнхен и Гейдельберг (практически все города, которые входят в топ высокой стоимости в прошлом пункте). Более того, большая площадь требует значительных затрат на обслуживание (отопление, кондиционирование и так далее).

Это приводит к разумному аскетизму многих местных жителей и приезжих, начинающих эффективнее использовать имеющееся пространство, что легко сочетается с трендами осознанного потребления. Однако многие социологи видят в этом явлении угрозу, влияющую на демографические показатели.

5. Высокий спрос на доверительное управление недвижимостью

Чтобы коммерческая или жилая недвижимость не простаивала, многие иностранные владельцы обращаются в управляющие компании и риелторские агентства. Таким образом с их плеч снимается необходимость регулярно прилетать, чтобы сдать помещение в аренду, следить за его состоянием и контролировать все организационные моменты. Представители будут делать всё это за собственника, а он, в свою очередь, получит пассивный доход с правом сохранения собственности.

Ты можешь возразить, что подобная практика актуальна и для других стран по всему миру. Это будет справедливое замечание, но Германия сильно отличается от них по количеству и общей сумме инвестиций. Согласно данным Forbes, Германия занимает первое место по количеству сдаваемого жилья, объем которого составляет 55 %, а его стоимость за один лишь 2018 год выросла на 5,6 %. В своем отчете Team Global Corporate Communicatio отметила, что общая сумма сделок за этот год превысила отметку в 124 миллиарда. И это лишь жилая недвижимость.